Klasikinė situacija – nusipirkai sau butą už 100k Eur, po 5 metų tikrini skelbimus aplink ir matai, kad panašūs butai jau eina po 150k. Yessss, +50k Eur, sakai draugams prie alaus ir džiaugiesi savo puikiu finansiniu sprendimu atliktu prieš 5 metus įsigijant būstą.

Bet ar tikrai yra kuo džiaugtis?

Nors asmeninio NT augimas yra puikus įrankis didinti asmeninį turtą ant popieriaus, bet +50% prie NT prieaugio (kuriame gyveni) nebūtinai lygu +50% pasiektų investuojant į ETF’us.

Pvz., mano atveju, aš tikrai žinau, kad dabartinis butas, kuriame gyvenu, nėra tas paskutinis šeimos būstas, kuriame auginsime vaikus ir gyvensime iki senatvės. Dar laukia keli upgreidai, kai planuoju persikelti į geresnį būstą. Iki svajonių būsto dar šiek tiek trūksta.

Tai mano atveju – man čia reikėtų džiaugtis augančiomis NT kainomis ar kaip tik nelabai?

Iš vienos pusės, jeigu dabar turiu būstą, kuris vertas 400k ir NT rinka paauga 50%, aš galiu žiūrėti į skelbimus ir jaustis proto guzu – juk investavau 400k (dar ir su banko svertu, aka paskola), o dabar turiu 600k vertės turtą.

Bet iš kitos pusės – jeigu mano svajonė yra tarkime namukas/kotedžiukas Antakalnyje/Žvėryne už tarkime 1M Eur, tai +50% prie šitų jau pastaruosius paverčia į 1.5M Eur objektus.

Anksčiau trūko “tik” 600k Eur iki svajonės (1M – 400k), dabar trūksta jau 900k Eur (1.5M – 600k) = svajone lik sveika, trumpai tariant.

Pats suprantu, kad viską čia labai supaprastinu, tad šiame įraše tiesiog noriu garsiai pasvarstyti ir pasidalinti kaip aš žiūriu į asmeninį NT, jo kainų pokyčius ir kaip mąstau apie asmeninį turtą (Net Worth) per gyvenamo NT prizmę. 

Tai ne ekspertinės įžvalgos ir neabejoju, kad mano požiūris gali būti pilnas loginių klaidų, tai tradiciškai labai lauksiu ir komentarų iš gudresnių keliautojų link milijono. Pakrapštykit smegeninę ir panarstome šį klausimą bendrom jėgom. ✌️

Asmeninis NT ≠ investicinis NT

Prieš čia supuolant NT investuotojams ir pradedant mane roast’inti, apsibrėžkime apie ką šnekame. Viskas kas parašyta šitame tekste yra apie asmeninį NT, kuriame gyveni, kitaip žinomus kaip NAMAI. Investicinio NT nesuprantu, neturiu, ir nenoriu apie jį galvoti.

Nežinau kaip jūs, bet aš sau būstą pirkau pagal savo poreikius – rinkausi vietą, kaimynystę, paslaugas, norėjau tam tikrų dalykų pačiame bute. Tai yra subjektyvus vertinimas ir tie dalykai (pvz. arčiau ofiso) nebūtinai bus vienodai teigiamai įvertinami ateities pirkėjų (na, nes jų ofisas kitoje miesto pusėje). 

Tad pagrindinė mintis: būstas, kuriame gyveni, pirmiausia yra vartojimo objektas, o ne investicija.

Bet tai yra kone vienintelis vartojimo objektas, kurio vertė dar ir auga (appreciating asset). Paimkime bet ką kitą – nuo automobilių, mocų, laivų, rūbų, telefonų ar kitos technikos ir pastaruosius vartojant, jų vertė krenta.

NT tuo ir unikalus, kad gali ir pagerinti gyvenimo kokybę, ir pakelti jūsų vertę. Tai kaip jį vertinti?

Asmeninis NT auga su pigiu svertu 

Būsto pirkimo alternatyva yra nuomotis ir pinigus investuoti. Nenoriu paversti įrašo išsamiu Nuoma vs. Pirkimas skaičiavimu, tai atsiprašau dėl detalių trūkumo ir ketvirtoko lygio skaičiavimų, tiesiog noriu pabrėžti kodėl asmeninis gyvenamas NT dažnai yra labai gera investicija (spoiler alert: pigi būsto paskola ir svertas).

Pažiūrime į situaciją, kai jaunuolis turi susitaupęs 20k Eur. 

Pradinė situacija – opcija 1

• Buto kaina pirkimo metu: €100 000
• Pradinis įnašas: €20 000 (vardan paprastesnės matematikos man)
• Paskola: €80 000
• Terminas: 30 metų
• Palūkanos (vidurkis): 4 %
• Mėnesinė įmoka: ~382 €

Po 5 metų – skelbimų realybė, kad viskas pabrango apie +50%

• Rinkos vertė (pagal skelbimus): 150 000 €, emocija: “uždirbau +50k“

Kiek paskolos iš tikro liko po 5 metų?

Per 5 metus:

• Sumokėta ~22 900 € įmokų. Iš jų:
• Palūkanos: ~14 200 €
• Paskolos grąžinimas: ~8 700 €

Likutinė paskola po 5 metų: ~71 300 €

Tavo grynasis turtas (net worth)

Aišku, šitą grąžą smagu matyti, bet ji kaip ir orinė jei ruošiesi parduoti vieną butą ir po nusiperki kitą didesnį, bet tai vistiek yra grąža. Pažiūrėkime į alternatyvą.

Pradinė situacija – opcija 2

Turiu 20k Eur ir juos investuoju į VWCE ETF’ą, kuris per tuos pačius 5 metus paauga +50%.

Aišku, ETF’ai nebūtinai auga kartu su NT rinka po tiek pat, bet istoriniai 8% metinių per 5 metus atveda iki beveik identiškų +50%.

Galim pažiūrėt ir kitaip – kiek % turėtų augti ETF’as, kad atgrotų šitą svertinį skirtumą? 

Tam, kad 20,000 Eur paaugtų iki 78,700 Eur per 5 metus, reikia +293.5% augimo per šį periodą, kas reiškia ETF’ai turi augti po +24% kasmet. Labai labai mažai tikėtina.

Šitų skirtumų kaltininkas – būsto paskolos suteikiamas svertas, kai įneši savo 20,000 Eur, o rinkoje dalyvauji su 100,000 Eur turto, tad tavo grąža automatiškai 5x’inasi. 

Aišku, kažkas suskubs pasakyti, kad nesąmoningi tokie skaičiavimai, nes reikia lygintis obuolius su obuoliais, tai tuomet ir ETF’ų grąžą skaičiuokime su 5x svertu. 

Nelabai sutinku nepaisant logiško pastebėjimo, nes kiek apskirtai jūs pažįstate žmonių, kurie drįsta investuoti su svertu t.y., investuoja už skolintus pinigus? Tai išskirtinai labai finansiškai raštingiems arba naiviems (aš tuo neužsiemu ir nesijaučiu užtikrintai), kai tuo tarpu NT su svertu investuoja visi. Tiek ką tik po univero išlindęs jaunuolis, tiek mano tėvai ar buhalterė Rima.

Žinoma, investavimo su svertu matematika labai gražiai dėliojasi kai turtas auga. Paskolinių būstų prisipirkę 2007-aisiais (prieš pat krizę), manau papasakotų apie kitokias patirtis. Bet negadinkime geros istorijos faktais. 😀

NT kainų augimas “padeda” prieš tuos, kurie NT neturi

Na vėl grįžtant prie mano pavyzdžio. Jeigu viskas paaugo +50%, tai ar tu iš tiesų kažką išlošei?

Na, pirmiausia, tai tikrai išlošei prieš tuos, kurie jokio NT apskritai neturi, nes +50% nuo 0 Eur = 0 Eur.

Bet ar daug tokių?

Pagal Statista, šokiruojantys 89% lietuvių turi nuosavą NT.

Tai kąąą, su NT augimu išloši tik prieš tuos 11% vargšiukų, dar neturinčių nuosavo būsto? Ne visai.

NT kainų augimas padeda keičiant rinką

Nors Lietuva ir maža, joje vistiek pilna įvairiausių skirtingų rinkos segmentų.

Yra klasikiniai – Vilnius, Kaunas, Klaipėda vs. visa likusi Lietuva, kur didmiesčiuose kainos gali paaugti +20% per metus, o regionuose beveik nepasikeisti. 

Yra klasių skirtumai – ekonominis, vidutinis, prestižinis, kur viena klasė gali didėti kartais, kai kita klasė vos juda su infliacija. 

Yra pačio būsto skirtumai – maži butai vs. dideli butai vs. namai vs. sodybos, kurie irgi tikrai auga šiek tiek skirtingai vienas nuo kito. 

Na ir žinoma akivaizdus – skirtingas NT kainų augimas lyginant prieš kitas šalis. Gal ir jūs kaip aš kartais pasvajojate apie senatvę Ispanijos ar Italijos kaimuke, tai turint smarkiai brangstantį NT Lietuvoje, atrakinamos visos durys po to “nusimesti” tą Lietuvoje išbrangusį NT ir įsigyti kažką užsienyje. Aišku, bazės Lietuvoje vistiek reikės, bet ji gali būti mažytė miegamajame rajone.

Per visus šiuos skirtingus NT segmentus galima vykdyti šiokį tokį NT aribitražą net ir su asmeniniu NT – įsigyti labiau kylantį, po to parduoti ir pasiimti kitą turto vienetą. Žinau žmogų, kuris nebijo kraustymųsi ir taip daro vos ne kas 2 metus, vis po truputį upgreidinant turimą būstą ir gaudant skelbimus lyg būtų NT flipperis. Na, kiekvienam savo, bet asmeninį turtą tas žmogus tikrai augina sparčiai.

Nuolatinis poreikis upgreidintis būstą

Ar NT augimas augimas nėra iliuzija norint upgreidintis būstą?, buvo klausiama 6nuliai subreddit’e ir dalinai su tuo tikrai sutinku.

Nes kas iš to, kad tavo turimas NT paaugo, jeigu tu vis dar planuoji pirkti kitą, geresnį būstą, kuris tikėtina dabar dar brangesnis ir dar sunkiau įkandamas (mano realus pavyzdys intro).

Tad, kaip jau išsiaiškinome, asmeninis NT yra labiau vartojimo prekė, bet tai vienintelė vartojimo prekė, kurios vertė su metais auga, todėl šioje srityje aš leidžiu sau įsileisti šiek tiek gyvensenos infliaciją. Ir esu toje stovykloje, kuri ketina nuolat, kas 5-10 metų upgreidintis būstą į vis geresnį. 

Nes poreikiai keičiasi:

• 19m man tiko bet kas, kur šilta
• 24m. man prabanga buvo nemiegoti toje pačioje patalpoje, kurioje gaminamas maistas
• 29m. man jau norėjosi svetainės, darbo vietos ir kondyškės
• 34m. man jau (galimai) reikės kokio vaiko kambario, atskiro ofiso ar parkingo vietos
• 39m man jau norėtųsi ir terasėlės, sandėliuko bei padorių kaimynų
• 44m. man jau turbūt reikės net ne vieno vaiko kambario, kiemelio ar garažo hobiams ar mocams laikyti

Ir taip toliau…

Sutinku, kad kraustymasis vargina ir malonumo neteikia (ir tikiuosi nereiks to daryti būtent kas 5metus), bet aš savo ateities poreikių nežinau ir neketinu bandyt nuspėti, tad įplanuotas upgreidas yra geriausia ką dabar galiu sugalvoti, nes savo poreikių ir svajų tiksliai negaliu nuspėti.

Man kiek liūdna matyti draugų pavyzdžius kurie in late 20s pasistatė pusiau-įrengtus 200kvm. namus, nes ateityje turės vaikų ir reikės vietos, o tų namų antras aukštas dar net nėra įrengtas, nes a) nėra poreikio ir b) nėra už ką įrengti. Duokdiev, kad iki tų vaikų bent jau neišsiskirtų. Ar tikrai ne geriau šiek tiek pralaukti gyvenant kukliau ir tik po to keltis jau turint išgalių ir realų poreikį?

Todėl aš asmeniškai ir sunkiai įsivaizduoju planavimą be upgreidų – nes tuomet garantuotai kažkada turi nusipirkti savo poreikių neatitinkantį NT (arba per mažą, arba per didelį) ir jame likti ilgai.

Kita istorija, žinoma, jei jūs jau esate turtuoliai. Tuomet jooo – perkat iš karto svajonių būstą ir nafik tie kraustymaisi. 😀 Aš iki turtuolių lygio turiu pakilti po truputį, pakopa po pakopos.

Nauda nuolat upgreidinantis

Leiskite pristatysiu savo ‘finance bro’ logiką apie upgreidus. Kaip pats sau racionalizuoju.

Jeigu mano gyvenimo svajonė yra 1M būstas (tarkime, ne dėl vertės, o dėl to, kad mylimam rajone, o pastarasis brangus), tai mažai tikėtina, kad aš nuo jokio būsto peršoksiu į milijono būstą. 

Yra kokie 4-5 laipteliai iki to, kur turbūt bus 100k būstas, 250k būstas, 500k būstas, 800k būstas ir galiausiai svajonė.

Akivaizdu ir tai, kad per visą šį laikotarpį NT brangs ir ta svajonė tols identiškai su rinka, kas reiškia, kad norėtas svajonių būstas jau bus ne 1M, o gal net ir kokie 2.5M kol aš iki jos prieisiu.

Bet jeigu būčiau nieko nedaręs ir nuo pradžių taupęs tam vieninteliams svajonių būstui, tai nuo jo būčiau nutolęs visais 2.5M.

Tad kiekvienas būsto upgreidas į brangesnį kaip ir užrakina tave aukštesniame laiptelyje ir nuo to svajonių būsto bent jau tolsti lėčiau, nei amžinai likęs pirmame laipte. Na, servetėlis matematika ir captains obvious, kad su 400k būstu greičiau artėji prie svajonių būsto nei su 100k būstu ir daugiau disponuojamų pajamų jeigu rinka ir toliau auga sparčiai (labai svarbi ir klausimų kelianti prielaida).

Jeigu esi rinkoje, tai ne tik keliauji ir augi kartu su rinka, bet dar ir pakeliui padedi sau suprasti ką iš tiesų tau reiškia svajonių būstas – ar iš tiesų reikia tos terasos, ar reikia didelių kambarių, ar nori aukštų lubų ar daugiau kvadratų, ar svarbu vaizdas, o gal šviesa ir visi kiti panašūs dalykai. Aišku, tą patį galima pasiekti ir su nuoma ir aš, būdamas smalsus žmogus, pilnai suprantu tuos kurie nuomojasi ir lokaciją keičia kas 2 metus iš įdomumo. Bet ką sakau – kad tą lokaciją iš įdomumo galima keisti ir perkant/parduodant, tuo pačiu dar ir didinant savo turtą.

Psichologinė upgreidų nauda irgi reiškia, kad vietoj vieno didelio prizo už kažkada daug daug metų tu gauni daug mažesnių, bet identiškai reikšmingų prizų pakeliui, kurie įprasmina sunkų darbą, uždirbtas pajamas, paaukotą laisvalaikį ir kitką. Na, ant didelių skaičių exceliuk’e steiko gi neišsikepsi, priešingai nuo terasos su kamado bono. 🙂

Aš suprantu, kad mano dabar turimas būstas nėra tobulas, bet visus tris kartus įsigijant būstą aš jaučiau vienodą laimės lygį, lyg būčiau kažką pasiekęs ir tas sunkus darbas taupant pagaliau iš exceliuko įgauna realią paliečiamą formą.

Tai tą jausmą aš noriu vis kartoti, nes prie gero greit įprantama ir aš net jaučiuosi, kad reikia pasilikti dar upgreidų, jog būtų ko laukti ateityje ir motyvacijos stengtis.

Aišku, tas nuolatinis „daugiau daugiau daugiau” turi ir akivaizdžių rizikų – pvz. įkritimą į hedonic treadmill, kai naujai pasiektas tikslas patampu nauja baze ir laimė lieka ten kur buvusi, o tu toliau vejiesi būsimą laimę jau ant naujo laiptelio. Ir sakai sau – vat jau tada tai tikrai leisiu sau būti laimingu. Tad su tais upgreidais aš pats stengiuosi svajoti atsargiai ir jus įspėju. Ne ant NT upgreidų reikia laimę statyti, bet tie upgreidai, sakykime, tikrai nepamaišo. 😀

Asmeninio NT įtraukimas į Net Worth skaičiavimus

Tai kaip čia ką skaičiuoti? Su paskolos įmokomis, mano nuomone, jau vyksta reali “investicija”, nes kiekviena įmoka mažina skolą ir didina tavo turimą “equity” gyvenamame būste.

Aišku, visos mokamos įmokos netraukčiau kaip investicijos, nes palūkanos tai reali išlaida, bet bankai patogiai šiuos išskaido.

Jeigu pradėjai su 15% pradiniu ir 85% skola, o po 20 metų jau turi 70% savo būsto, tai niekas negalėtų ginčytis, kad tai yra realus tavo turto padidėjimas. Tu su pilnai išmokėtu būstu vs. kažkas be būsto tikrai nesėdi toje pačioje valtyje ir tą tikrai galima traukti į Net Worth skaičiavimus.

Bet aš asmeniškai netraukiu. 

O netraukiu todėl, kad dar esu numatęs upgreidų, kai NT transakcijos mano likvidų portfelį tikrai nepadidins, o labiau sumažins (nes vėl reikės naujam pradiniam ar įrengimui).

Reali finansinė nauda man pasirodys tik tuomet, kai sugalvosiu downgreidintis, o iki to dar toli.

Tad aš į savo NT auginamą equity žiūriu kaip į įmonės suteiktą opcioną – ateityje tai tikrai gali turėti įtakos mano Net Worth ir finansiniams sprendimams, bet gali ir neturėti (jeigu pvz. norėsiu likt numirti paskutiniame prabangiame būste ir niekur nesidowngradinsiu ar nesikrautysiu), todėl dabar į kasdienius skaičiavimus ir netraukiu, nes kol kas nenoriu kurti iliuzijos koks aš turtingas.

Bet… tai kadanors gali būti mielu fainu bonusu mano kelyje į šešis nulius ir toliau. Jeigu kada įvyks pokyčių ir NT bus realizuotas bei užkeistas pigesniu – tada ir įkris “iš oro” keli šimtai tūkstančių jau prie investicijų.

Kada NT kainų augimas tampa realia nauda

Didžiausia asmeninio NT kainos augimo nauda gali pasijausti viso kaupimo pabaigoje – pvz. išeinant į pensiją (kad ir ankstyvąją) bei keičiant gyvenamą lokaciją.

Realiai galima, bet išgalvota situacija: šeima su 3 vaikais gyvena Vilniaus priemestyje, pačių statytame ir su paskola įsirengtame 180kvm. name (įsigijimo vertė 400k), į kurį atsikraustė būdami 40-ies.

Po 20 metų paskutinis vaikas baigia išsikraustyti ir žmona su vyru abu randa save tame pačiame 180 kvm. name dviese, kur jau ir vietos per daug, ir susitvarkyti užtrunka. Taip, žinoma, vaikai vis dar aplanko ir gerai turėti jų kambarius (bei nostalgiją, juk visa šeima čia užaugo), bet abiems jau po 60 metų ir dar geriau būtų jei vietoj nostalgijos nebereiktų toliau keltis į darbą kiekvieną rytą.

Atsiranda opcija – parduoti turimą namą, kurio paskola jau beveik išmokėta ir rinkos vertė siekia arti 1M Eur ir nusipirkti mažesnį butuką, kad ir su svečių kambariu, atvykstantiems vaikams pernakvot. Namas parduodamas, grąžinami 100k bankui, išleidžiami 300k naujam butui ir žiek dar 600k lieka sąskaitoje. Tikrai daugiau nei reikia 2 žmonėms pralaukti iki pensijinio amžiaus niekur nedirbant. Abu su žmona jau nebesistatote žadintuvo rytais ir tiesiog chill.

Panašiai ir aš žiūriu į savo dabartinį būstą ir visus būsimus upgreidus. Labai tikiu, kad mano upgreidai nebus be pabaigos. Kažkada tai baigsis, kažkada poreikiai pasikeis ir arba reikės mažiau vietos, arba netgi norėsis kitos lokacijos (lėtas ritmas ir sodybėlė mažame miestuke), kas leis man į ankstyvąją pensiją išeiti dar anksčiau. 

Tad nors NT pats ir netraukiu į investicijų skaičiavimus, teisingas jo įsigijimas ir geri sprendimai upgreidinantis gali turėti tiek aiškų poveikį mano kasdieniam gyvenimui (daugiau komforto), tiek suteikti žymiai daugiau laisvės planuojant gyvenimą ateityje. 

Aš į savo NT žiūriu panašiai kaip išgalvota šeima viršuje – dabar lipu į kalną vis gerinant būstą ir priprantant prie didesnės vertės (ir tuo pačiu išsimokant paskolą), tad galvoje turiu numatęs dar kelis būsto upgreidus ir galiausiai galutinį downgrade’ą (labiau kvadratinių metrų nei klasės/vietos). Specialiai šitai užrašau dabar čia, kad galėčiau pats save pacituoti po, tarkime, 20 metų ir pasitikrinti kiek naivus buvau dabar su mąstymu. 🙂 Žinau, kad čia bus loginių ir planavimo klaidų, bet hey – gi todėl ir dokumentuoju.

Reziumė

Mano požiūris į asmeninį NT yra ir buvo gana agresyvus – visiems rekomenduoju pirkti kuo anksčiau ir kuo labiau pagal dabarties poreikius (o ne ateities vizijas), nes tai yra bene geriausias set up & forget turto akumuliavimo aparatas be jokių elgsenos rizikų, kuris priverčia taupyti ir, dalinai, investuoti, tuo pačiu gerindamas gyvenimo kokybę.

Nes vertė kyla, bet jos ekraniuke tikrinti negali. Nes krizės vyksta, bet NT minusą prisiimsi tik pardavęs. Nes kaip ir investicija, bet naudą gauni kasdien miegodamas savo lovoje. Nes įmeti 20k, o žaidi lyg su 100k. Nes NT užprogramuotas brangti, tad vėliau pirkdamas tik atsiliksi nuo to augimo.

Taip, čia generalizuoju ir tikrai galima finansus gerai suvaldyti ir nuomojantis būstą bei aktyviai uždirbamus pinigus investuojant. Žinau žinau – jūs egzistuojate, mielieji, bet jūs, manau, esate išimtis iš taisyklės. Tiek vidutiniam Jurgių Jonui, tiek tokiam kaip aš – įsigytas asmeninis NT yra geras finansinis, ir dar geresnis psichologinis sprendimas.

Nes ramybė, nuosavybės jausmas bei savo suaugusiu sūnumi su paskoliniu butu sostinėje besigiriantys tėvai yra neįkainojama jokiais ekseliais. 😀

Kaip į asmeninį NT žiūrite jūs? Sekat vertę, kažkur vedat, prie investicijų skaičiuojat? Ar tiesiog tyliai žinote, kad ta vertė auga, bet kol auga viskas aplinkui, anoks čia prieaugis, nes kaip sako tautosaka – „kažkur gyventi vistiek reiks„.  

Įdomu sekti toliau?

Prenumeruok naujus įrašus el. paštu arba Facebook’e.

Įdomu diskutuoti ar stebėti diskusijas pinigų temomis? Prisijunk prie 11,000 narių aktyvios bendruomenės reddit’e 👇

Įraše pateikta informacija nėra rekomendacija finansinėms paslaugoms įsigyti. Tai yra tik autoriaus nuomonė ir asmeninė patirtis. Už investicinius sprendimus atsakote jūs patys, tad būtinai įsigilinkite į produktą ar tiekėją prieš priimdami sprendimą investuoti.