Pardaviau pirmąjį nuosavą butą. Kiek uždirbau, kokia grąža?
Prasisuko mano pokyčių periodas. Kadangi rašiau, kad svarstau pirkti naują būstą, po to rašiau, kad jau nusipirkau, tai pridera užbaigti istoriją informuojant, kad pagaliau pardaviau ir senąjį butą. 🏠
Sakau pagaliau, lyg nebūčiau sulaukęs 20 skambučių per savaitę ir preliminariai sutaręs dėl sandorio per 3 dienas. Vilniaus centro mažų butų likvidumas. 😜
Tai oficialūs galvos skausmais kaip ir baigėsi. Dabar beliko smulkmė – per 30 dienų susikrauti visą šeimos turtą ir atlaisvinti patalpas naujakuriams. Labai nekantrauju įsikraustyti į naujus namus, bet jaučiu fizinį skausmą galvojant kaip reikės iškrauti kiekvieną stalčių, kiekvieną spintelę ir įvertinti ar tikrai šito vis-dar-kaip-naujo, bet morališkai šviesmečiais pasenusio bliuzono man tikrai reikia tolimesnėje gyvenimo kelionėje.
Bet blog’as apie finansus, tad grįžkime prie temos. Notaro antspaudas gautas – pinigėliai jau įkrito į sąskaitėlę, tad galime pasidaryti kažkokias išvadas.
Nors nuosavo NT (kuriame gyvenu) nelaikau savo investicinio portfelio dalimi, bet tai vistiek didelis turtas ir kadangi įvyko pilnas ciklas – ir nusipirkau, ir pa’HOLD’inau, ir pardaviau, tai pačiam smalsu pasižiūrėti į šį turtą lyg tai būtų buvusi investicija.
Žinoma, net ir nieko neskaičiuojant aš jau žinau, kad korta pakrito. Nusipirkau geru laiku, pardaviau žymiai brangiau, tai nereikia daug skaičiuoti, jog žinočiau, kad investicija paėjo.
Tačiau man smalsu – kokią metinę grąžą uždirbau? Kokia įtaką grąžai turi būsto paskola? Ar daugiau uždirbau iš būsto, ar būčiau uždirbęs daugiau sukišęs visus pinigus į VWCE ETF’ą?
Apie visą tai garsiai mąstau apačioje. 👇
Būsto faktinė informacija
| Būsto įsigijimo kaina | 145,000 Eur |
| Būsto įsigijimo/pardavimo išlaidos | (3,526) |
| Baldai ir “vertę didinantys remontai” | (9,800) |
| Būsto pardavimo kaina | 260,000 Eur |
| = PELNAS | = 101,674 Eur |
| Trukmė | 5 metai = 60 mėnesių |
Pirkau už 145k, pardaviau už 260k, čia kaip ir viskas aišku.
Tuomet, turėjau vadinamuosius transakcijos kaštus – tiek perkant, tiek parduodant susidėjo visokie turto vertinimai, notarai, sufotkinimai ir vadybos išlaidos. Savo laiko neskaičiuoju, nors teko padirbėti ir man, tiesiog skaičiuoju faktines išlaidas. Apie 3.5k iš abiejų pusių, jeigu nieko nepraleidau.
Na ir galiausiai turėjau remontų, naujų baldų ir kito fiksuoto turto, ką įsigijau gyvenant ir naudojantis turtu. Čia bandžiau būti nuoširdus – suskaičiuoti viską, ką pirkau ar taisiau gyvenant, bet ko nepasiimsiu išsikraustant. Tai skalbiankę paliekam – ji įskaičiuota, bet darbo stalą išsivešiu – jo neįtraukiau. Tikrai visų išlaidų nesurinkau, bet didžiąsias sugaudžiau vardan objektyvumo. Taip pat, prieš parduodant atlikom remontus, pakeitėm kelis baldus, tai didžioji sumos dalis susidarė iš to. Bet tokio įprasto wear & tear neskaičiavau – kalbu apie santechniko iškvietimą ar dušo galvutės keitimą per visus 5 metus. Čia, pavadinkime, einamieji gyvenimo kaštai. Tai žodžiu, viso priskaičiavau 9,800 Eur tokių jau fiksuotų rimtesnių išlaidų per 5 metus.
Tai summa summarum, skaičiuojant paprasčiausiu būdu:
ROI = 64.2%
Kas gaunasi po 10.47% per metus.
Kaip ir neblogai, bet čia dar tikrai ne viskas.
Tokiems skaičiavimams, beje, jau kurį laiką net nevargstu su exceliuk’u pats. Įkopinu visą viršuje pateiktą lentelę į chatGPT ir tiesiog įsakau – suskaičiuok investicinę grąžą pagal lentelėje turimą informaciją ir pasiūlyk į ką dar turėčiau atsižvelgti.
Tai chatGPT ir pasiūlė – būtina vertinti ir paskolos efektą.
Kaip investicinę grąžą keičia būsto paskola?
Viršuje esantis skaičiavimas teisingas, bet gana kvailas, įvertinus, kad skaičiuojame grąžą asmeniniam NT, kurį dauguma iš mūsų perka su būsto paskola. Pradinė investuota suma pagal ROI skaičiavimą nurodyta 158,326 Eur, bet aš tokių pinigų prieš 5 metus net akyse nebuvau regėjęs, tad į tai reikia atsižvelgti.
Įtraukiame papildomą informaciją:
| Pradinis įnašas (15%) | 21,750 Eur |
| 5 metų paskolos įmokos | |
| Draudimas | €465 |
| Paskolos grąžinimas | €13,582 |
| Palūkanos | €20,678 |
| Viso | €34,724 |
Pasikėliau banko išrašus ir susirankiojau visą info kiek per 5 metus man kainavo aptarnauti turimą būsto paskolą. Nežinau, gal yra ir gudresnis būdas, bet aš realiai turėjau parsisiųsti 3 skirtingas Swed’o ataskaitas (nes leidžia generuoti tik 2 metams max) ir susumuoti pavedimus. To reikėjo, nes EURIBOR’as smarkiai keitėsi per šį periodą ir mano paskolos įmoka svyravo nuo 450 iki 750 Eur, tai tiesiog nesugalvojau geresnio būdo surinkti faktinę info nei sumuojant išrašus.
Tai sumetus šią papildomą naują info į chatGPT, gauname perskaičiavimą:
Kaip ir galima buvo tikėtis, metinė grąža padvigubėjo dėl sverto efekto.
Svertas yra kai finansinius žaidimus galime žaisti ne su savo pinigais. Kaip ir smagiai čia gavosi, kad generavau teigiamą grąžą ant 150k vertės turto, pats turėdamas tik 25k. Bet identiškai, su svertu galėčiau generuoti 150k vertės turto nuostolį, pats turėdamas tik 25k ir tik -20% kritimas reikštų, kad aš skęstu po vandeniu. Laimei, su NT ta vertė yra hipotetinė iki kol neparduodi, tai nuostolis ilgai vistiek būtų tik buhalterinis.
Bet kokiu atveju, šį kartą korta pakrito ir chatGPT svertą vertina net keliomis ugnelėmis iš eilės 🔥
Bet aš juk gyvenau nuosavam NT, kas tada?
Ir čia man komplikuočiausia dalis, kadangi šis butas nebuvo investicinis, aš jame tiesiog gyvenau. Dar labiau komplikuoja, kad dabar ir toliau turiu kažkur gyventi – pirkti naują butą prie jau daug didesnių kainų.
Pats mąsiau labai primityviai – paskolos įmokų vidurkis per šį laikotarpį gavosi 585 Eur/mėn., kas yra labai arti kiek, manau, būtų kainavę nuomoti panašų būstą visus 5 metus. Mokesčius būtų reikėję mokėti bet kokiu atveju, tai kaip ir atsveria viens kitą.
Bet mano asmeninis-AI-finansų-patarėjas toliau didiną grąžą, pateikdamas tokį pasiūlymą:
Na, ir tuomet visos grąžos dar labiau išauga, artėja prie 30% metinių.
Skaičiai neracionaliai dideli ir ne iki galo sutinku su šia logika, bet nenusimanau apie NT grąžos skaičiavimą, tai čia ir sustokime. Ką jūs manote, ką reikėtų keisti, kai NT yra tas, kuriame ir pats gyveni?
O kaip ši NT ne-investicija lyginasi su VWCE?
Galime drąsiai teigti – man tiesiog pakrito su timing’u perkant NT, nes kainos augo visur, o būtent Lietuvoje daugiau nei 2x greičiau nei EU vidurkis.
Tai kas įdomiausia, kad nepaisant šitos sėkmės, mano asmeninio NT grąža per pastaruosius 5 metus buvo labai panaši į pasaulio akcijų grąžą. Jeigu viską būčiau dėjęs į VWCE & chill, tai būčiau pasitenkinęs 9% metinių vs. 10.5% su NT.
Bet, žinoma, mes jau išsiaiškinome, kad 158k investicijoms aš prieš 5 metus nė per kur nebūčiau sukrapštęs, tad įvertinus svertą ir paskolos aptarnavimo kaštus, tikrasis palyginimas yra įvertinus paskolą ir atrodo šitaip:
Tai gana įdomus reziumė, kad asmeninis NT buvo sėkmingiausia šešiNuliai investicinio portfelio pozicija (jei tokia išvis skaityčiau) per pastaruosius 5 metus. Bet ar geriausia? Nebūtinai, nes svarbu ir rizika, ir likvidumas, ir investicinis pasyvumas/aktyvumas. Tiesiog fizinis NT yra kitokia turto klasė, tai lyginu čia labiau dėl pramogos.
Butas Vilniuje & chill geriau nei VWCE & chill?
Taip. Būtent per šiuos selektyvius 5 metus gavosi geriau. Tai jeigu turite laiko mašiną ir galite grįžti į pre-COVID mėnesius, geriau pirkite butą Vilniuje nei VWCE. Nors ką čia, kokie dar butai Vilniuje, tuomet jau geriau pirkite NVIDIA akcijas.
Bet jei rimtai, tai praeities rezultatai negarantuoja ateities grąžos. Su NT ši teorija netgi ypatingai aktuali, kadangi NT kainos tokiu tempu amžinai augti tiesiog negali. Ar jau lubos? A ką aš žinau, bet per labai ilgą laikotarpį tiesiog labiau tikėtinas yra grįžimas prie istorinių vidurkių, tad augimo sulėtėjimas kažkada tiesiog užprogramuotas.
Man asmeniškai tiesiog pakrito, nes norėjau asmeninio būsto, jį įsigijau ir dabar uždirbau “popierinio pelno”.
Kodėl popierinio? Nes gyventi vistiek kažkur reikia ir dabar kitą būstą įsigijau jau šitose istorinėse lubose. Ir taip pasaka be galo. Bet, žinoma, vistiek geriau buhalterinis pliusas, nei buhalterinis minusas.
Dėl šios priežasties to vienintelio gyvenamo NT į asmeninį portfelį ir netraukiu. Nes kažkur gyventi vistiek reikia.
O kalbant apie investicinį NT – čia jau matematika būtų kardinaliai kitokia. Atsirastų ir didesnis pradinis įnašas, ir nuomos rizikingumas, ką puikiai parodė honestFIRE, ir GPM’as pardavus ir dar daug kitų dalykų, susijusių su komercinės veiklos vykdymu. Tai ne man, tad skaičiuokitės patys. Aš toliau VWCE & chill.
Reziumė
Pasiskaičiuoti buvo įdomu, nors tas pliusas niekur labai ir neatsispindės. Kaip mąstau – tiesiog dabar buvo lengviau įsigyti naują geresnį būstą. Nebūčiau prasėdėjęs su NT šio sėkmingo 5 metų periodo, nebūčiau dabar įsigijęs tokio gero būsto. Šį kartą pasisekė su timing’u, kitą kartą identiškai viskas gali pakrypti į priešingą pusę.
Ar pakeičiau nuomonę apie investiciją į NT? Nepasakyčiau.
Ar tikiu, kad naujas butas irgi padvigubės verte per 5 metus? Esu beveik tikras, kad ne.
Bet kadangi perku gerą, savo poreikius pilnai atitinkantį NT gyvenimui, tai procentukų grąžos ir negaudau. Malonu ir psichologiškai ramiau kai auga, bet man pakaktų ir standartinių kainos augimų kartu su infliacija.
O jūs – ar laikote asmeninį būstą savo investicinio portfelio dalimi? NT magnatai – ką praleidau savo skaičiavimuose? 🏠
Įdomu sekti toliau?
Prenumeruok naujus įrašus el. paštu arba Facebook’e.
Įdomu diskutuoti? Prisijunk prie 900 narių bendruomenės reddit’e 👇
Įraše pateikta informacija nėra rekomendacija finansinėms paslaugoms įsigyti. Tai yra tik autoriaus nuomonė ir asmeninė patirtis. Už investicinius sprendimus atsakote jūs patys, tad būtinai įsigilinkite į produktą ar tiekėją prieš priimdami sprendimą investuoti.
Uždirbai lygiai nulį, nes nusipirkai kitą butą. 🙂
nesutinku. 🙂 uždirbau ir pasirinkau toliau reinvestuoti pelną į tą pačią turto klasę. Nors asmeninio būsto neskaitau kaip investicijos, bet faktiškai vistiek uždirbau.
Aš uždarbį laikyčiau nebent, jeigu nusiperki pigesnį turtą. Tada gaunasi pliusas. O šiuo atveju, parduotas „pabrangęs turtas” ir nusipirktas „pabrangęs turtas”. Realiai, tai išeina ant nulio. Sakykim, kad būtų butas pabrangęs iki 1 mln. Tada excelio skaičiukai atrodytų labai nuostabūs. Tačiau niuansas tas, jog tektų kitą pirkti už 2 mln. Eur.
Aš suprantu ką nori pasakyti ir apie tai rašau ir tekste, bet nu kaip gali būti „ant nulio”. Ant nulio būtų jei nebūčiau nei pirkęs, nei pardavęs, tuomet tikrai tikrai būtų ant nulio. Dabar:
1) Jei 2020m. įdėjau 25k į pradinį įnašą, o 2025m. įdėjau 125k į pradinį, tai iš kur atsirado tas 100k? Santaupų nejudinau, tiesiog kažkaip turėjau daugiau lėšų didesniam būstui. Įsivaizduokime Petrą, kuris 2020m. būsto nepirko, o 2025m. jau užsimanė ir jam reikia pirkti prie šitų didelių kainų ir jam jau reikia 125k pradiniam įnašui. Tai jeigu aš ant nulio, nuo kokio taško pradeda jis? Jau tuomet nuo minuso, nors jokių veiksmų iki šiol neatliko?
2) Jeigu nusipirkau Apple akcijų, pralaikiau jas 5 metus, pardaviau. Ir už sugeneruotą „pliusą” nusipirkau Amazon akcijų (kurios irgi per tuos 5 metus pabrango ir dabar nusipirkau brangiai). Tai ar aš ant nulio? Iš kur pas mane tuomet atsirado tos „brangiai pirktos” Amazon akcijos?
Buhalteriškai esate teisus. Dėl to nėra jokių abejonių.
Faktiškai turėjote butą, pridėjote pinigų (savų ar skolintų) ir turite geresnį butą.
Petras buto neturėjo, todėl jam reikia pridėti daugiau pinigų.
Vieno daikto pakeitimus kitu daiktu nepadaro nei turtingesniu, nei mažiau turtingu. Pasikeičia tik daiktas.
Visiški vėjai. 🙂 Pasakėte nesąmonę pirmame komentare ir dabar toliau gilinate duobę nepripažįstant, kad klystate – tiek buhalteriškai, tiek faktiškai, tiek morališkai.
Tai Jonas su 40kv.m. butu Jonavoje ir Petras su 200kv.m. namu Žveryne ir Andrew su 2000kv.m. namu San Franciske yra vienodi. Visi tiesiog turi po nuosavą būstą. Daiktas yra daiktas. Visų trijų finansinės situacijos, vertinant objektyviai, yra absoliučiai vienodos. Teisingai supratau šią logiką?
Aš pasikartosiu, kad nuosavo NT netraukiu į asmeninį portfelį dėl tų pačių priežasčių apie ką šnekate – nes kažkur gyventi reikia. Bet tai turto vienetas ir jis paaugo, todėl ir uždirbau. Nebūčiau priėmęs sprendimo pirkti prieš 5 metus, nebūčiau uždirbęs ir dabartinio būsto tiesiog nebūčiau galėjęs įpirkti. Lygiai kaip dabar upgrade’inau, vėliau galėsiu ir downgrade’inti į mažesnį būstą ar išsikraustyti į Jonavą, pasiliekant pliusą. Tai kaip toks sandoris gali būti „ant nulio”?
Nežinau ką bendro turi minėti pavyzdžiai, bet aš nieko panašaus nei rašiau, nei minty turėjau. 🙂
Bet viskas gerai, jeigu pardavęs butą jaučiatės, jog tapote turtingesnis, tai jokios problemos nėra.
P. S. dėl Jonavos ir downgrade’inimo parašiau antrame komentare.
Jaustis turtingesniu tai gal ir nesijaučiu, bet finansai ne apie jausmą, todėl ir dalinuosi faktine informacija. O saviedukacijai bandau suprasti jūsų požiūrį, tačiau nesiseka, nes pagal jus uždirbti gali tik downgrade’o metu.
O ką jeigu dabar kas 5 metus visą likusį gyvenimą vien tik upgrade’insiu ir 75m. sėdėsiu pensijoj su 10M Eur vertės nuosavu namu Žveryne, vis dar būsiu „ant nulio”? Lygiai ten pat kur pradėjau su 145k Eur vertės paskoliniu butuku Fabijoniškėse?
Aš kartoju, kad suprantu šitą POV, kad nuosavas būstas ne investicinio portfelio dalis, jo ir netraukiu, bet niekaip man neįrodysite, kad nuosavo būsto pagalba negali didinti savo turto. Kas mėnesį moku paskolą, kurios tik dalis eina palūkanoms, kita dalis eina paskolos grąžinimui ir taip didinu savo equity. Tai pagal apibrėžimą jau yra turtas, ir jis, nors ir šiuo metu negeneruoja cashflow, nes pats jame gyvenu, bet augina vertę. Kol neparduodi, tai, žinoma, tik „buhalterinis pliusas”, bet aš pardaviau ir tą grąžą suskaičiavau. Aš jau nebesuprantu ką čia man bandote įrodyti.
Antrą kartą iš eilės dedate į mano lūpas žodžius, kurių nei rašiau, nei turėjau minty. 🙂
Aš tai visiškai nieko nenoriu įrodyti.
Aš nieko į lūpas neįdėjau, jūs tiesiog taip rašėte, tik kitais žodžiais. Jeigu ne taip interpretavau, galite išsiplėsti. Jeigu jau viskas išsakyta, tai ačiū už indėlį į diskusiją. Aš čia net nebesiginčiju, tiesiog bandau suprasti kitokį POV. 🙂
Likime sus skirtingais POV. Tuo labiau, kad tai visiškai nieko nepakeis.
Šiek tiek aiškiau paaiškinant ką Tom turėjo omeny (Mano nuomone), tai, kad kiti butai per tuos penkis metus irgi pabrango, bet, kad ant nulio išėjai, tai kažkaip abejoju, nes labai maža tikimybė, kad šie 2 butai identiškai pabrango. Pvz tas butas, kur nusipirkai galėjo pabrangt per tuos pačius 5 metus – tik 30%, o gal net ir 80%, kas reikštų, kad nevisai ir paėjo korta.
Sorry, Tom (as irgi Tomas :D), bet you’re in the wrong here ¯\_(ツ)_/¯ Bustas yra turtas ir net jeigu uz uzdirbtus pinigus perki brangesni busta, tavo turtas vis tiek padideja.
Kadangi irgi centre turiu buta, tai labai sudomina ta dalis, kad tiek daug skambuciu sulaukei ir kad pardavei per 3 dienas..? Cia for real? Pats galvoju keisti buta i didesni per ateinancius 3-4 metus, bet visai nezinau kokia musu buto paklausa ir kaip greitai nupirktu, bet paskaites cia, tai truputi optimizmo turiu 🙂 Beje, ar kazkiek nuleidai kaina ar pardavei uz tokia kokia dejai i skelbima? Ir dar kalusimas del kainos, kaip nusprendei kokia pardavimo kaina desi i skelbima?
Mano būsto formatas/vieta patraukli, o kainą dėjau daugmaž pagal aruodą. Nuleidau 7k. Norėjau greitai parduoti, nes man tokie atviri užsitęsę projektai nepatinka, blaško. Tai turbūt pusmetį palaikęs skelbimą būčiau gavęs kiek daugiau, bet norėjau uždaryt šį lapą. 🙂
Tokiais tempais su tom NT kainomis vargu ar mūsų vaikeliai įpirks savąjį būstą. Darosi sunkiau ir sunkiau iš kartos į kartą.
Pritariu. Piešiasi netolima ateitis, kad pas mus bus, kaip UK. Tik turtingieji išgalės turėti savo NT, o visa kita didžioji dalis suksis ant nuomos.
Kaip tik vakar scrollinau aruodą, nes svajoju kada nors iš nuomos perlipti į nuosavą būstą. Na, tai jeigu žiūri post 2000, paprastus ir niekuo ne per mandrus butus, kainos prasideda nuo 150 tūkst., o dažniau siekia ir 170. Tai pradėt reikia nuo to, kad bus reikalingas virš 30 tūkst. eurų pradinis įnašas, o pasiėmus paskolą 30 metų, įmokos bus bent 700 eurų. Na ir nepaisant viso to, aš vis tiek su nekantrumu laukiu, kol pradėsim tą pradinį įnašą rinkti. Skaičiuoju taip: Vilniuj neuždirbti bent 1000 į rankas turi būti gėda (dar studijuodamas, dabar uždirbu daugiau). Įvertinam, kad pradinį įnašą renka pora, tai realu tik baigus univerą, turėti 2000-2500 eurų per mėnesį pajamų. Jei būsto išlaidos 700, internetas ir kiti patogumai 100, maistas iki 400, automobilis iki 200 ir t.t. Tai realiai dar be problemų ir neaukojant patogumų, galima turėti 1000 eurų per mėnesį santaupoms. Jeigu būti tokiu freaku ir išleisti tiek nedaug kaip šešianulis, galima atsidėti dar daugiau! Aš labai mėgstu pramogas ir myliu savo mašiną, tai bent paskutinius tris mėnesius, kai aktyviai seku išlaidas, išeina bent po 500 eurų mašinai, o ir taip kiekvieną mėnesį internetui, televizijai, telefonui ir kitoms nebūtinoms prabangos prekėms išleidžiu BENT 150 eurų.
Manau, kad jei labai nori nuosavo buto, daug ko galima atsisakyti – nemokėti automobilio paskolos, netaškyt tiek daug pinigų mašinos tiuningui ar kitoms pramogoms. Jei nebūčiau nusprendęs neskubėti su butu ir daugiau džiaugtis jaunyste, jau dabar galėčiau butui atsidėti bent po 500 eurų, kas stipriai pagreitintų buto įsigijimą baigus studijas, kai abu su drauge turėsim full-time darbus ir stabilias pajamas (dabar jos labai svyruojančios).
O galų gale, dar įvertinkim ir tėvų faktorių. Tikiu, kad dauguma tėvų, gyvenančių Vilniuje, turi santaupų, kuriomis bent iš dalies prisidėtų prie pradinio įnašo.
Tai summa summarum, nemanau, kad darosi sunkiau. Sure, kainos – kosminės. 170 tūkst. eurų atrodo kaip suma, kurios užtektų badui užbaigti. Bet kai įvertini atlyginimus ir neribotas galimybes Vilniuje – viskas pasidaro daug realistiškiau. Aš tai nekantrauju nusipirkt pirmą būstą. 😀
Ačiū už komentarą ir jaunuolio perspektyvą, bet LOL dėl šito 👇
Mano išlaidos apie 3k Eur porai per mėnesį. Kas čia freaky? 😀
Na, aš proporcingai primečiau. Jei tamtos bendros pajamos 6000€, o mano 2000€, bet išleidžiam tuos pačius 800€ bendroms išlaidoms, aš dažniausiai ir daugiau. Tai tikrai šešianulis freakas. 😀 Čia neskaičiuoju nuomos, komunalinių, o grynai maistas, malonumai, auto ir panašiai. Tai jeigu teisingai suprantu, į jūsų 800€ irgi įeina tas pats.
Iš kitos pusės, matyt mane galima pinigų taškymo freaku. Jei turėčiau 3000€ pajamų, net neabejoju, kad išleisčiau daug daugiau vėjais. Gal galvos defektas… 🙂
Atskleisiu paslaptį ką nuolat kartoju ir blog’e – sutaupyti daugiau yra daug lengviau, kai uždirbi daugiau. Žinau, mindblowing.😀
Bet nereiškia, kad visiškai nereikia investuoti karjeros pradžioje, nes būtent tada formuojami įpročiai, disciplina. Tai viską darai gerai – augs pajamos, augs ir investuojamos sumos.
Absoliučių sumų augimas gal ir gąsdina, bet, tiesą sakant, būsto įperkamumo rodikliai Vilniuje kurį laiką netgi gerėjo.
Pažiūrėkite Swedbank ar LRT grafikus.
Tai ar tikrai turime didelių problemų? Natūrali pasiūla/paklausa ir pagal tai kiek gavau skambučių parduodant būstą, nedrįsčiau teigti, kad nėra paklausos. Skambino ir apžiūrose dalyvavo už mane jaunesnės poros.
Man atrodo, kad turim labai daug senimo, kurie nesinaudoja kapitalizmo pranašumais ir nesiekia didesnių pajamų. Tikiu, kad jei sėdi toj pačioj pozicijoj 30 metų, o tavo atlyginimas kyla tik tiek, kiek MMA, situacija gali atrodyt beviltiška. Vilniuj net nekvalifikuotas sandėlininkas gali be problemų gauti 1000€ į rankas. O dar pasibaik krautuvo vairuotojo kursus, ir būsi vienos geidžiamiausių profesijų atstovas su garantuota nebloga alga.
Ipirks jei dirbs, tia pasiziurek ir algos kokiais tempais kyla
Ačiū, buvo įdomu paskaityti. Ar būsto keitimui šiemet įtaką padarė planuojami GPM pakeitimai nuo 2026? Galbūt kam nors teko rasti informacijos ar priėmus pakeitimus, nuo kitų metų identiškam pardavimui tektų mokėti nebe 15% (arba 0% pragyvenus tam tikrą laiką), o 32%? Kaip ir atitinkamai su akcijų pardavimais, jei absoliučiai visos pajamos bus sumuojamos (GPM = 20/25/32%).
Ne, GPM’as neturėjo įtakos, dar nebuvo „nuleakinta” ši visa nauja info kai pradėjau ieškotis. Įtakos daugiausiai padarė tik asmeninė situacija – noriu gyventi geriau ir tiek.
Bet aš supratau identiškai – pagal naują GPM įstatymą pardavus būstą bus ženkliai daugiau mokesčių, ypač susumavus visas (ir DS, ir IV, ir akcijų pardavimo) pajamas. Flip’int butus bus daug mažiau pelninga.
Kaip gi be landynės istorijos paminėjimo straipsnis apie NT praeis. 😀
Asmeninio NT portfelio dalimi nelaikau, iš finansinės pusės žiūrint srauto jokio nekuria ir kaina teoriškai turėtų kilti su infliacija, o kainos kilimą suvalgo bankui mokamos palūkanos.
Lyg ir perskaičiuodamas ROI su paskola nebeįtraukei remonto kaštų? Kažkaip neišėjo suvesti, kaip gavosi 56,219
Remonto lyg ir įtraukė, bet kažkodėl chatGPT neįtraukė „Paskolos grąžinimo (kapitalo dalies), įtraukė tik palūkanas.
Pirmą kartą pamačiau tokius skaičiavimus, labai patiko ir ačiū už idėją ir čia pasitelkti AI. Tekste dėstomus pamąstymus laikau logiškais ir racionaliais.
Jau pamatęs antraštę, žinojau, kad bus komentarų 🙂 Ypač laukiau to, kur esą jokio vertės prieaugio čia neįvyko, tiesiog vienas daiktas pakeistas kitu – ok bro 😀
Norėjau paklausti dėl grąžos skaičiavimo. Su ROI viskas kaip ir aišku, o kodėl kitu metodu rinkaisi CAGR? Nekvestionuoju nei skaičiavimo, nei metodo, tiesiog įdomu, kadangi tų metodų galybė. Aš kaip suprantu – kad tiksliau būtų lyginama su metiniu WVCE pokyčiu?
Iš esmės jooo, CAGR ėmiau, kad būtų logiškai palyginama su VWCE. CAGR tinka NT ar kai nusipirkai, pamiršai ir po kiek laiko pardavei (NT, akcijos ar verslas). Tai tuomet CAGR parodo, kiek vidutiniškai per metus augo tavo investicija, atsižvelgiant į sudėtines palūkanas (nepaisant to, net jeigu visas augimas galėjo įvykti paskutiniais metais). Tiesiog išdalina tą augimą per metus, gaunant grąžą įvertinus coumpound’ą. Na ir tuomet šis rodiklis gali būti jau lyginamas su ETF.
Šiaip dar naudojamas IRR, bet čia investicijoms kai yra kažkoks cashflow (ar div’ai, ar mokama nuoma už NT, ar ETF’o papildomi užpirkimai).
Toks summary:
Sitas postsas labai stipriai rezonuoja. Siuo metu sedziu buste kurio rinkos kaina per pastaruosius
3 metus paaugo per ~200,000.
Jau kuris laikas naktimis pries miega svarstau ejima parduoti, pereiti i senesnes statybos kad ir ~2008 metu ir likuti deti i ETF.
Na bet tai lygiai taip pat paaugo ir 2008metų statybos butai/namai. Tai nėra taip, kad tiesiog liko toks pat skirtumas koks ir buvo prieš tuos 3 metus?
Pvz. pamenu ~2018m žiūrinėjau 1 ir 2kamb senus butus Kaune, konkrečiame rajone, konkrečios kvadratūros, tai skirtumas tarp 1kamb ir 2kamb buvo kažkas apie 12-15k eur. Tai dabar atsidarius Aruodą principe lygiai toks pat skirtumas yra. Tik, kad 2018m. atitinkamai tokių butų kainos buvo 25 vs 37k, o dabar kainos 65 vs 80k. Bet principe pats skirtumas tarp 1 ir 2kamb butų išliko daugiau mažiau toks pats, ~15k.
Įdomu, koks rajonas ir koks butas su tokiu įspūdingu augimu? 🙂
Nžn, aš asmeniškai tai esamos, jau turimos gyvenimo kokybės NT prasme nebloginčiau mainais į ETF. Bet jei nuspręstumėte priimti sprendimą kraustytis, būtų labai įdomu paskaityti daugiau apie sprendimą.
Labai įdomu skaityti tavo patirtį ir ačiū, kad taip atvirai pasidalinai skaičiais. Smagu matyti, kad sprendimas pirkti butą pasiteisino tiek finansiškai, tiek gyvenimiškai. Tačiau norėčiau pridurti keletą mano nuomone svarbių aspektų, kad investicija būtų įvertinta platesniame kontekste.
Pirma, NT – tai nelikvidus turtas, kurio realizavimas gali užtrukti mėnesius, kas gali reikšti papildomą laiko riziką, skirtingai nei akcijų ar kriptovaliutų, kurias paprastai galima greitai realizuoti. Kalbant apie NT, nelikvidumas dažnai yra nepakankamai įvertinamas rizikos veiksnys.
Antra, paskolos palūkanos skaičiuojamos šiandienos akimis, bet 2020–2022 m. pinigų perkamoji galia buvo kur kas didesnė. Tad sumokėtos ~17 tūkst. eurų palūkanų tuomet reiškė didesnę tikrąją kainą nei atrodytų dabar – tuo metu už tuos pinigus buvo galima įsigyti žymiai daugiau.
Trečia, jei tuo metu ta pati suma – tik pradiniam įnašui skirta dalis, be sumokėtų palūkanų ir skolintų lėšų – būtų investuota, pavyzdžiui į BTC (kuris 2020 m. pradžioje kainavo apie 7000 USD), grąža šiandien būtų buvusi ženkliai didesnė. BTC per tą laiką pabrango daugiau nei 10 kartų. Tai reiškia, kad vien tik iš savo lėšų be jokio sverto, BTC būtų atnešęs didesnę grąžą nei NT – net nevertinant papildomų NT sąnaudų kaip notaro, hipotekos, remonto, draudimo ar administravimo mokesčiai ir netgi sumokėtų palūkanų.
Žinoma, NT turi ir pliusų – stabilumą, tačiau ši investicija nėra geriausias pasirinkimas visiems ir ne visada, ypač jei svarbu didesnis portfelio likvidumas, kapitalo efektyvumas ar kai investuotojui laikas yra labai brangus. Visgi kiekviena investicija turi savo niuansų, todėl tikrai labai vertinga matyti tavo realius pavyzdžius, kurie skatina platesnį finansinį mąstymą.
Viskas teisingai, bet butas pas mane buvo ne investicinis, o gyvensenos sprendimas. Grąžos nesitikėjau, norėjau tiesiog savo būsto, kur galėčiau auginti gyvūnus, pirkti baldus, keisti išplanavimą ir patogiai gyventi be baimės, kad tuoj paprašys išsikraustyti ar pakels nuomą. Sugeneruota grąža buvo bonusas.
O žiūrint retrospektyviai – žinoma, BTC grąža būtų buvusi didesnė. Bet niekaip aš nebūčiau racionalizavęs viso pradinio sukišti į BTC, o tuo metu buvo hot visokie NFTs, tai kas ten žino – gal už 30k būčiau prisipirkęs NFTs skaitmeninių bezdžionėlių ir dabar sėdėčiau su nuliu? 🙂
Ne nu čia lyginti BTC su būstu visiškas nonsensas dar atgaline data. Tai gal nusipirksi dabar 1 btc uz 100tukst. vietoj buto uz 100tukst.
Siaip cia manyčiau tikslus sesinuliai NT su VWCE palyginimas. Manau sis paskutiniu penkių metų periodas labai palankus buvo NT nes kainos kaip tik startavo staigiai i virsu nuo 20metų.
Kaip nebuvo anksčiau. Ir vis dėlto svarbus laikas kada perki kada parduoti.
Mano pvz
2007metais pirktas butas sau gyventi 72000eur. bet brangiai parduotas turimas nedaug prideti
2020 metais parduotas 66000eur :). taip pat atitinkamai nebrangiau pirktas namas.
tai bash na bash gavosi.
Bet jei pirkimai nors kiek laike būtų prasistūmę situacija visai kita būtų.
Reiktu ziuret infliacija, nes kokioj argentinoj ar net rusijoj toj pacioj tai procentai pelno butu ten zymiai grazesni. Bet nieko nepasakantys.
O realiai pasiziurejus maistas turbut dar ne tiek procentu kilo. Va kas nekyla stebetinai tai dyzelis. Net ir su akcizais pakilusiais esam apie 1.4 eur uz litra zonoj kas buvo pries akcijuz. Kad taip daugiau kas. Nu gerai, kompiuteriai, telefonai jo – pinga belekaip. Gal greit labiau kainuos ne technologija kompo ar telefono bet tiesiog medziagos kaip metalai tam irenginiui, kurie negali krist del limituotos busenos. Bet metams begant kompo ar telefono verte gaunam zymiai didesne uz ta pacia kaina turbut.
Bet kas labiausiai itakoja gyvenima – tai maistas, bustas, sveikatos paslaugos, transportas. Tai matyt reik lyginti su sitais. Tai situos imam kaip infliacijos atskaitos taska. Na busta pardaves cia jau turi but labai gudrus kad parduot brangiau, nupirkt pigiau tokios pacios vertes busta, va ten butu realus pelnas. Nu ok, dar ne tik infliacija prisidejo, dar imigracija. Tai pardaves vilniuj busta, gali nusipirkt mieste kur gal ner tiek imigrantu – va islosei tada – ta kainos prieaugi kur itakojo imigrantai – pasiemei kaip pelna. Jei kada nors jie isvaziuos, atpirksi vilniuje ta pati busta pigiau jei nebus infliacijos.
As realiai irgi esu pirkes 2014 metais uz 30k buta, kuri dabar parduociau uz 60k ar daugiau. O, uzdirbau dvigubai 🙂 ne, jei ir uzdirbau, tai nebent ko neisleidau ant nuomos kol gyvenau, ir ka isleidzia dabar nuomininkai atmetus remonto islaidas. Aisku ko neisleidau ant nuomos tai jau yra juntamas dalykas ir gerai kad mane paprotino pirkt. Ypac tai jaucias kada darbo neturi ir nereik nuomos moketi. Bet siaip jei neskaiciuot nuomos pinigu, tai ner taip kad va dabar uz 60 k parduodu ir nuperku 2 butus tokius pat i vieta, va taip taip buciau protingas jei taip iseitu.
Ar nebaisu, kad pagal siūlomus GPM pakeitimus, kai visos pajamos sumuojamos kartu ir taikomas padidintas GPM tarifas, investavimo į etf pelningumas mažės?
Taip pat gaunas taip, kad investuojant į NT gali absoliučiai jokio GPM nemokėti, o su mokesčių reformą, pelnas už investicijas bus daugeliui apmokestinamas minimum 25% (>32VDU), na o jūsų atvėjų spėčiau 32% (>60VDU)
Dar niekas nenuspręsta, tai labai nesigilinau į „projektinius pasiūlymus”, tačiau progresyvumas yra ir dabar. Naujovė būtų, jei sumuotų skirtingų šaltinių pajamas į vieną katilą. Tuomet taip, turint aukštą etatinę algą, ETF’ų pardavimo faktinis mokestis gali pakilti. Bet čia dar nepatvirtinta.
O jei ir patvirtins taip, tai yra investicinė sąskaita, kurioje finansines priemones galima „užkeisti” be mokesčių. Dauguma investuotojų juk kaupia ale pensijai, kurios sulaukus, nei pas vieną turbūt nėra plano išsiparduoti visas akcijas ir susimokėti didelį progresinį GPM’ą per kartą. Bus arba parduodama ir išsiimama dalimis (padengti metų išlaidas), arba užkeičiama kitomis mažiau rizikingomis finansinėmis priemonėmis (ką galima daryti be GPM’o per investicinę sąskaitą). O senatvėj DU pajamos bus sumažėjusios, tai čia dar net neaišku ar būtų pasiektas sekantis GPM progresyvumo laiptelis.
Žinoma, iki mano senatvės dar toli, tai tie mokesčiai dar keletą kartų keisis.
O su NT juk yra mokesčiai – ir GPM (nebent tai asmeninis gyvenamas turtas, bet tuomet anokia čia investicija), ir turto mokestis. Dar pažiūrėsime ar šių pajamų nesugalvos suplakti į lygiai tą patį katilą. :))
Na taip, tikrai dar ne viskas aišku, na bet kol kas, GPM lengvata 2m. jei gyvenamoji vieta ir 10m. nenaikinama, tai išsėmės tokia mokestinė aplinka, jei įgyvendins reforma daugeliui smulkių investuotuoju dar labiau paskatins investuoti į NT, vien dėl GPM lengvatų, kurios taptų itin reikšmingos po mokesčių reformos.
Ant popieriaus gražu.. bet bendrai paimant visą ekonominę situaciją… Tai bus apie 10-15 % išlošta per visą laikotarpį o ne per metus.